最近，上海、深圳、杭州、南京等几个大城市的楼市出现了回暖迹象，也就是大家常说的“小阳春”，具体的表现就是整体成交量在回升，核心区域的房价在回涨。
关于这样的“小阳春”行情，究竟是昙花一现，还是会持续下去？
据笔者的了解，目前市场上争论的声音还是不少。个人感觉是对后市仍然比较悲观的人还是比较多的，也就是更多人不相信这样的行情是可以持续下去的。
现在市场上有很多人有这样的判断也不足为奇。毕竟过去几年的楼市走势确实如此，每次回升都是脉冲式，并没有持续下去。况且现阶段看空楼市的理由还是有不少的，比如说人口在减少，房子供应过量等等。
对于楼市未来的走势，我认为还是要站在更宏观的角度来分析这个问题，且要多多分析一下国外一些发达国家和地区的楼市已经走过的路，它们的发展历史对于我们现在来判断国内楼市未来的走势还是有很多的参考价值的。
比如说，像美国、日本的房地产市场都先于我们发展了很多年，其房地产市场的一些发展规律也是值得我们借鉴的，它们的市场也曾经经历过我们现在面临的问题的。这些市场的发展历史一定程度上也揭示了国内楼市未来发展的一些规律。而认清了这些发展规律后，也基本上可以说国内楼市走向，基本上也算是大势已定了。
关于这个规律，有两条核心的主线：
一是房地产市场在经历了快速发展之后，市场会逐渐由增量市场进入存量市场，房价在经历普涨之后会出现一段时间的普跌行情，继而在诸多因素的作用下会慢慢企稳，但接下来市场就再也难出现普涨行情。
二是楼市的走向会因城市而异，即一些经济发展好、人口密度大的超级大城市的房价会下跌调整后重新回到上涨通道，房价继续上涨甚至会再创新高，尤其这些城市中心城区和核心区域。
这个逻辑其实也不复杂。从当前城市发展的脉络来看，大城市具有更好的经济发展水平，能够提供更多的工作机会、更好的公共配套设施，吸引着人口持续的流入。即便是总体人口在减少，但是大城市的人口仍会继续增加或是维持着高密度的人口。这些人都是有住房需求的，也有购房意愿的。对于大城市的楼市，核心影响因素是收入和房价之间的平衡。如果人们的整体收入是上涨的，那么这些地方的房价大概率也会随之上涨。
对于国内的房地产市场，最终的发展路径也会是大同小异。虽然房地产市场整体已经进入供大于求的存量市场，但是几个超级大城市的楼市并没有明显供大于求。在人口继续流入的背景下，这些城市的楼市仍具有强大的需求支持，房价企稳甚至继续走高只是时间问题。
当然，有人可能说时间问题也是问题。这个当然没有错，但如果长期跟踪市场的人是能体会到什么时候市场真的能回稳。而经历这些年市场的下行调整，各项措施的支持、市场心态的变化等等，这个时间也正在接近了。
过去几年，有不少人根据美国（4年）、中国香港（6年）、日本（20-30年）等国家和地区的房地产市场调整时间来推测国内楼市的调整时间。其实推测这样的时间往往是意义不大的，因为作用到每个市场的因素是具有差异性，会影响到周期的时间长短。
但是市场呈现出来的发展规律却是可以借鉴的，即我在上文提到的核心两点。这也是我们常说的趋势是明确的，一些因素能改变的只是这个趋势发展的进程，而无法改变趋势本身。
对于大城市的楼市，或许市场调整仍需要时间来消化，但我认为这个时间也不会太久了。最后我想旗帜鲜明地表达自己的观点，坚定看好大城市的楼市，尤其是核心区域。
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